פסק-דין בתיק ע"א 6426/10

המשנה לנשיא מ' נאור:

הערעור שלפנינו עניינו היטלי פיתוח ששילמו החברות המערערות לעיריית פתח תקווה, בגין נכסים המצויים בשטח שיפוטה של העירייה. לטענת המערערות על העירייה להשיב להן היטלים מסוימים ששילמו, הן משום שלא הייתה עילה לגביית ההיטלים מלכתחילה, והן משום שהסכמים שונים שכרתה העירייה ביחס לנכסים האמורים פוטרים אותן, לטענתן, מתשלום ההיטלים. בית המשפט המחוזי (השופטת ר' רונן) דחה את תביעת המערערות, ומכאן הערעור שלפנינו.

רקע והליכים קודמים

בחודש אוגוסט 1998 חתמה עיריית פתח תקווה שני הסכמים הנוגעים לפיתוח אזור התעשייה קריית אריה (להלן: אזור התעשייה), המצוי במערב העיר. בהסכם הראשון, הסכם עם חברת מבני תעשייה בע"מ (להלן: מבני תעשייה) מיום 4.8.1998, התחייבה מבני תעשייה לבצע עבודות פיתוח במקום העירייה באזור התעשייה. בין היתר, נקבע בהסכם כי יזמים שירכשו זכויות באזור התעשייה יהיו פטורים מאגרות והיטלי פיתוח, בתנאים המפורטים בהסכם (להלן: הסכם המסגרת). בהסכם השני, הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל מיום 6.8.1998, התחייבה העירייה לפטור את מי שירכשו זכויות במגרשים באזור התעשייה מאגרות והיטלי פיתוח, בתנאים המפורטים בהסכם (להלן: הסכם העירייה והמינהל).

           בחודש יוני 2003 הוציא מינהל מקרקעי ישראל מכרז לחכירה לדורות של שני מגרשים שבבעלותו באזור התעשייה. חברת קריאו אי. אל. בע"מ (להלן: קריאו) זכתה במכרז זה, ולאחר מכן חתמה שני הסכמים הנוגעים אליהם. בהסכם הראשון, הסכם עם חברת מבני תעשייה מיום 11.9.2003, התחייבה מבני תעשייה לפתח תשתיות במגרשים - סלילת כבישים ומדרכות, ופיתוח תשתיות מים, ביוב וניקוז. בהסכם השני, הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל מיום 7.10.2003, התחייבה קריאו בפני המינהל לפתח את המגרשים ולשלם את המיסים וההיטלים שיחולו על המגרשים בהתאם לדין. המערערות התקשרו ביום 10.3.2004 בהסכם עם קריאו, ורכשו את כל זכויותיה במגרשים. כתוצאה ממערכת הסכמים זו המערערות הן בעלות הזכויות במגרשים, ומבני תעשייה ביצעה עבודות פיתוח במגרשים.

           המערערות ביקשו מן העירייה היתר לבניית מרתפים במגרשים, ובחודש מאי 2004 קיבלו את ההיתר. כתנאי לקבלת ההיתר שילמו המערערות אגרות בנייה, מד מים ותשלום עבור חיבור למפעל מים. בחודש יולי 2004 ביקשו המערערות היתר לבנייה בשטח העיקרי, וכתנאי לקבלתו חויבו בתשלום אגרות והיטלי פיתוח בנוסף לתשלומי אגרות בנייה, מד מים וחיבור למפעל מים. בהמשך ביקשו המערערות היתר בנייה נוסף, אשר כתנאי לקבלתו שוב חויבו בתשלום היטלי פיתוח. היטלי הפיתוח שדרשה העירייה בשתי הפעמים חושבו על יסוד חוקי העזר העירוניים.

המחלוקת שנתגלעה בין המערערות לעירייה נוגעת לתשלום היטלי הפיתוח האמורים, אשר לטענת המערערות לא היה עליהן לשלמם. אין חולק כי ההסכמים שכרתה העירייה - הסכם המסגרת והסכם העירייה והמינהל - מעניקים למערערות פטורים מסוימים מתשלום היטלי פיתוח. המחלוקת נוגעת להיקפם של הפטורים דנן. לשם הבנת גדר המחלוקת נפרט תחילה את הוראות הפטור האמורות. בהסכם המסגרת בין העירייה למבני תעשייה נרשם כך:

"6.   העירייה מסכימה ומתחייבת, כי בתמורה לביצוע עבודות הפיתוח על ידי החברה לפי הסכם זה: לא ישלמו היזמים תשלומי היטלים ומיסים המחויבים על פי חוקי העזר של העירייה, בגין התקנת תיעול, ביוב, הנחת צנרת מים וכבישים והיטל השבחה עד לשיעור 90% מההשבחה, וזאת עד לשיעור ניצול של 120% עיקרי משטחי הבניה ברוטו, המוקנות על פי התוכנית. דרישה לניצול זכויות מעבר ל-120% תחויב בהיטלים, כפי שיהיה נהוג בזמן הבקשה לתוספת זכויות...".

           כאמור, גם בהסכם בין העירייה למינהל מקרקעי ישראל הופיעה הוראה בדבר פטור מהיטלים ואגרות, שנוסחה כדלקמן:

"הנני לאשר כי היזמים שירכשו מגרשים במתחם שבנדון, יקבלו פטור מלא מאגרות והיטלי פיתוח, למעט אגרות בניה, תשלומים עבור מד מים... וזאת עד לשיעור ניצול של 120% עיקרי משטח הבניה ברוטו, המוקנות על פי התוכנית".

היטלי הפיתוח שדרשה העירייה שולמו על ידי המערערות תחת מחאה, ובגינם נקטו המערערות בהליכים משפטיים. בית המשפט המחוזי (השופטת ר' רונן) בחן את סוגיית חבותן של המערערות בהיטלים בשני שלבים: תחילה, בחן מה היה על המערערות לשלם אלמלא הפטורים המפורטים לעיל; לאחר מכן, בחן כיצד יש לפרש את התחייבויות הפטור דלעיל ומהי השפעתן על חובן של המערערות.

           אשר לשלב הראשון קבע בית המשפט המחוזי כי בשיטת ההיטלים חיובן של המערערות בהיטלים נובע מעצם הבנייה שביצעו, ולא מקיומה של זיקה לתשתיות ספציפיות. בית המשפט קבע כי אין מחלוקת לגבי סבירות תחשיב ההיטלים בחוקי העזר העירוניים, והמערערות לא תקפו את חוקי העזר. לכן קיבל בית המשפט כנקודת מוצא את התחשיב שערכה העירייה. נקבע כי החבות בהיטל היא על כל הבנייה, לרבות שטחי השירות, וכי המערערות לא הוכיחו כיצד הייתה משפיעה הוספת שטחי השירות לתחשיב העירוני. עוד נקבע כי אין חשיבות לעובדה שאזור התעשייה קריית אריה, בו מצויים כאמור המגרשים, לא נכלל בתחשיב חוק העזר. בית המשפט דחה אף את הטענה שפיתוח המגרש על ידי חברה מפתחת (מבני תעשייה) מונע את הטלת ההיטל.

           אשר לשלב השני - השפעת הוראות הפטור על חובן של המערערות - בית המשפט אימץ את פרשנותה של העירייה לפיה הוראות הפטור חלות על שטחים "עיקריים" בלבד, ולפיכך המערערות חייבות בתשלום היטלים על שטחי השירות.

בשולי הדברים דחה בית המשפט טענות נוספות של המערערות. בית המשפט קבע כי המערערות לא הוכיחו שהן חויבו בכפל היטלים, ויש לדחות טענתן בהקשר זה. עוד קבע בית המשפט כי תיקון כתב ההגנה שהגישה העירייה בתיק לא הביא להוספת טענות חדשות או "כבושות" לעומת כתב ההגנה המקורי. בית המשפט דחה טענה לפיה הליכים משפטיים שנוהלו מול חברת המים של העירייה (חברת מית"ב) משפיעים על ענייננו. עוד קבע בית המשפט כי העובדה שחוקי העזר אינם מזכירים ברחל בתך הקטנה "תשתיות על" איננה מעלה או מורידה אף היא, שכן חוקי העזר חלים על כל התשתיות. כן קבע בית המשפט כי פסקי דין שונים שהגישו המערערות אינם משנים ממסקנתו.

           על כן בסופו של יום נדחתה תביעת המערערות.

טענות הצדדים

למערערות טענות מכל הבא ליד נגד ההיטל. לטענתן החיוב בהיטל על שטחי השירות עלה רק בכתב ההגנה המתוקן מטעם העירייה, והיווה הרחבת חזית. הן טוענות כי לפי ההלכה הפסוקה אין העירייה רשאית לגבות היטלים באזור המפותח על ידי חברה מפתחת. זאת, משום שלעירייה סמכות לגבות היטל רק כאשר היא מבצעת תשתית כלשהי לנכס החייב בהיטל, וכל עוד הפיתוח לא נעשה על ידי העירייה - לא תיתכן זיקה שכזו, ומדובר במס שהעירייה איננה מוסמכת לגבות. עוד טוענות המערערות כי העירייה איננה מוסמכת בחוקי העזר לגבות היטל בגין "תשתיות על", וכי טענת העירייה בבית המשפט המחוזי שזוהי תכלית ההיטל הועלתה בשלב מאוחר בדיון וללא ביסוס בראיות. המערערות מוסיפות וטוענות כי העירייה לא הוכיחה שבוצעו "תשתיות על" כלשהן, וכי כלל התשתיות באזור מושא דיוננו הוקמו על ידי חברת מבני תעשייה. המערערות מפנות לפסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב-יפו (עת"מ (מינהליים ת"א) 2234/07 גילת רשתות לוין נ' עיריית פתח תקווה (טרם פורסם, 18.11.2008) (להלן: פרשת גילת)), אשר עוסק באותה מערכת הסכמים ובמגרש סמוך, בו נקבע לטענתן כי העירייה אינה מוסמכת לגבות היטלים מסוג זה מן היזמים. טענות אלו כולן מלמדות לשיטת המערערות כי עצם הטלת ההיטל איננה כדין.

           לשיטת המערערות אף הוראות הפטור בהסכמים שכרתה העירייה מלמדות כי אין הן חייבות בהיטל על שטחי השירות, ויש לפרש אותן כפטור מלא לכלל השטחים עד 120% ניצול. עוד טוענות המערערות כי חויבו בשיעור היטל גבוה מדי, בשל שגיאה בחישוב שערכה העירייה להיטלי הפיתוח, המתעלמת מאופיו של המגרש כמבנה לתעשייה.

העירייה דוחה את טענת המערערות כי תיקון כתב ההגנה היווה הרחבת חזית. העירייה טוענת כי על פי שיטת ההיטל, היא רשאית לגבות היטלים בשל בנייה חדשה לצורך מימון תשתיות קיימות מהן נהנה הנכס. העירייה מבהירה כי ההיטלים נגבו בגין הבנייה החדשה בלבד, שבגינה לא שולמו היטלים בעבר. לשיטת העירייה עילת החיוב בהיטל היא עצם הבקשה להיתר בנייה, ואין היא תולדה של ביצוע תשתיות חדשות ליד הנכס. ייעוד ההיטל לפי העירייה הוא מימון התשתיות העירוניות הקיימות והעתידיות בכללן, וממילא אין צורך להצביע על ביצוען של תשתיות מסוג זה לצורך גביית ההיטל. העירייה טוענת כי היא משקיעה הן ב"תשתיות על" (שאינן גובלות בנכס), והן ב"תשתיות צמודות" לנכס, וכי ההיטלים מממנים את שני סוגי התשתיות. העירייה דוחה את טענת המערערות כי העובדה שאין היא מבצעת ישירות את עבודות הפיתוח באזור מונעת ממנה לגבות היטלים. העירייה מציינת, למעלה מן הצורך מבחינתה, כי חלק ניכר מן התשתיות באזור התעשייה מושא דיוננו בוצעו על ידה, ועל כן גם ברמה העובדתית יש לדחות את טענות המערערות בהקשר זה. העירייה טוענת כי אין מקום להשוואה עם פרשת גילת, אשר עסקה במחלוקות משפטיות שונות בתכלית, וכי מדובר בטענה חדשה שנטענה בשלב הערעור.